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普法:协议签订需谨慎 退还定金引纠纷

2017-05-26 09:13 来源:西江日报 杨欣欣 彭静雯

  案情:2015年10月,小黄与某房地产公司签订《商品房认购书》,认购该公司开发投资的一住宅并交纳定金30000元。后因小黄对购房入户及小孩入学问题仍存在异议,未按《认购书》约定的时间与该公司签订《商品房买卖合同》,并多次到该公司销售部进行协调。2016年3月,小黄与该公司的策划部主管小余在该公司的会议室签订《协议书》一份,内容为小黄同意将认购的房屋转售,转售后该公司应将定金退还给小黄。在该房屋转售后,定金仍未予退还,小黄遂将该公司起诉至法院。

  该公司辩称:第一,原告因自身原因未能如约签订《商品房买卖合同》,定金作为违约金,适用于定金罚则,原告无权要求返还;第二,关于原告提供的《协议书》,该公司认为其不具备合法性,没有法律效力。该协议是在公司领导不知情的情况下,公司员工与原告签订的,协议没有盖公司的公章。原告未在双方约定的期限内签订《商品房买卖合同》,并未取得该商品房的所有权,不具备转售的权利,更不具备委托转售的权利。因此,该协议本身是违法的,不具备法律效力,不该作为证据采用。

  法院判决:经审理查明后认为:原告小黄与被告的员工小余签订的《协议书》的法律后果应由被告承担。该《协议书》的内容不违反法律规定,是合法有效的,是原、被告对《商品房认购书》的变更,原、被告均应按《协议书》的内容履行。现被告在庭审中明确表示涉案房屋已经转售,被告应按《协议书》的约定,将定金30000元返还给原告。

  法官评析:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”从查明的情况来看,小黄未按《商品房认购书》在约定的期限内签订《商品房买卖合同》,主要是因其发现购房入户及小孩入学政策与其认购时的理解存在偏差,要求被告予以协调是符合常理的,在协商未果的情况下未按认购书约定支付首付款及签订《商品房买卖合同》,属于因不可归责于双方当事人的事由,不构成违约。

  本案的处理重点在于如何理解企业工作人员签订协议的法律效力。本案中,虽然小黄签订的《协议书》没有被告公司的盖章,但签署《协议书》的人员为被告的策划部主管小余,是被告安排接待原告的工作人员,签署《协议书》的地点为被告公司的会议室,小黄有理由相信小余的签署行为属有效代理行为。同时,根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定,企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任,故签订该《协议书》的法律后果应由被告承担。现被告在庭审中明确表示涉案房屋已经转售,被告应按《协议书》的约定,将定金30000元返还给原告小黄。

编辑: 刘莉云
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